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品牌拯救商业地产 及时雨or无力回天

2016-09-10 09:37:41 来源:赢商网 点击:7581 次

摘要:在三四线住宅去库存难之外,商业地产面临的高空置率同样棘手。赢商网统计数据显示,目前国内约有5000家购物中心,供应量过剩和同质化严重成普遍现象。预计至2020年,国内购物中心将达10000家。

  在三四线住宅去库存难之外,商业地产面临的高空置率同样棘手。

  赢商网统计数据显示,目前国内约有5000家购物中心,供应量过剩和同质化严重成普遍现象。预计至2020年,国内购物中心将达10000家,每年需要招商的购物中心店铺保守估计超过40000个。

  一边是大量项目深陷招商困局;一边是此前开业的购物中心因更新不及时,陷入被消费者遗弃困境。此外,目前商业地产因国内金融创新未成型,仍难脱离依赖租金驱动盈利模式,正面临巨大的资金面风险。

  在北京汉博商业管理股份有限公司(证券简称:汉博商业;证券代码:831576)董事长朱友军看来,在内容端的品牌层面下功夫,是解决目前场所端商业项目难题的重要途径。

  “在商业地产内容端下功夫离不开偏体验、偏服务、具备带动人流到场效应的品牌,这给品牌成长带来机遇。” 朱友军说。

  商业地产五大痛点

  几年前,全国大范围住宅限购时,商业地产曾作为“香饽饽”成为各地必上项目。但短短几年后,商业地产便显露疲态,目前国内商业地产普遍深陷五大困境。

  一是市场供大于求。因规划不合理,短期内局部城市供应过量。目前,社会零售总额消费增长率10%多,但购物中心面积则以50%的速度增长。

  二是购物中心“内容”缺乏矛盾突显。由于品牌数量少,购物中心千篇一律,招同样的品牌,导致同质化问题严重。

  三是项目前期定位不准导致运营困窘。如今年轻家庭是市场消费主力,但很多购物中心的设计场景没有迎合客群需求,前期定位不准,导致后期运营困难。

  四是商业管理能力整体偏弱,运营能力不强。一般而言,成熟的购物中心一年需要15%的调整,三年需要40%左右的调整,在调整中需要引进更有人气、跟消费需求更契合的业态,但在品牌匮乏之下,购物中心寻找合适的业态和品牌非常难。

  五是很多购物中心租金不涨反跌,租金上涨乏力。加上商业地产目前缺乏流动性,面临退出难压力。

  随着近两年商业地产面临的问题愈加凸显,作为商业地产的运营管理机构,很多都在做转型探索。

  寻找品牌端突破

  作为在商业地产运营服务领域深耕11年的汉博商业,自2015年起便开始发力购物中心内容完善,进行新兴品牌孵化,开启品牌合伙人计划。

  据赢商网大数据中心数据显示,2015年,在购物中心及主题街区中,品牌数量约计38万家,其中活跃度较高且开店规模12家以上的约有8万家。这其中,新兴品牌约占20%,约有16000家。

  赢商网大数据中心高级分析师黄静表示,“新兴品牌占该类业态比例较高的有健康服务、文化创意、餐饮、休闲娱乐、儿童业态等,且这类品牌以每年不低于12%的速度增长。”

  正是看到了市场对新兴品牌的巨大需求,2016年起,汉博商业除了自身成立了汉博商业品牌管理公司之外,还与儿童、医疗、文创、体育、院线等专业的公司合作成立合资公司,同时,并购了一家餐饮管理公司,将业务成功延伸至商业消费的品牌端。

  “未来三五年,汉博将持有100家新兴品牌公司,可能还会成立一个品牌管理集团。” 朱友军说。

  在品牌端发力,是商业地产突围的一个路径之一,但品牌孵化之路并非坦途。对于品牌孵化业务面临的难题,朱友军毫不讳言。

  一是短期内从市场1.6万家品牌中挖掘筛选合适的品牌,本身就是一个繁琐的事情,需要多个部门协调合作。更大的挑战在于,对于一个品牌的深入了解需要一定的周期和时间。

  二是对于新兴品牌合作者而言,新品牌一般在运营之初往往不够规范,品牌如果要获得外部投资,就需要品牌各方面必须规范运作,这对于新兴品牌团队而言,扭转思路,改变观念是一大挑战。

  和讯房产获悉,为满足新兴品牌在成长中的资本需求,目前,汉博商业与金鼎投资、宝鼎投资等机构合作发起基金,为新兴品牌提供金融管理服务,希望把品牌从开创时期一直到成长期的资本通道全部解决。

  有业内人士指出,因面临的商业环境不同,在国际上,专门做品牌孵化的商业服务机构也是凤毛麟角,汉博商业品牌孵化正契合了当下中国商业地产解决痛点所需。

  汉博商业半年报显示,上半年,汉博商业营业收入同比增长38.95%,净利润同比增长45.23%。其中,品牌服务收入1415.09万元,占整体营业收入的17.70%。

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